Contrato de arras en España: qué revisar antes de firmar y pagar

Contrato de arras en España: qué revisar antes de firmar y pagar

Después de acordar el precio de una vivienda, es frecuente que el comprador reciba un contrato de arras y tenga poco tiempo para revisarlo. Sin embargo, en ese documento se fijan condiciones esenciales de la futura compraventa y normalmente se entrega una cantidad importante.

El contrato de arras no es obligatorio. No obstante, el documento privado firmado es válido y vincula a las partes. Por eso conviene revisar la vivienda, la documentación y cada cláusula antes de firmar y transferir dinero.

¿Qué son las arras?

Las arras son una cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal y a cuenta del precio. Sus efectos dependen de la redacción del contrato. No toda señal permite desistir libremente ni produce automáticamente la pérdida o devolución duplicada del dinero.

Cuando se pactan expresamente arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite desistir: el comprador pierde las arras y el vendedor que desiste debe devolverlas duplicadas. El contrato debe indicar con claridad el tipo de arras y las situaciones a las que se aplican esas consecuencias.

¿Qué debe comprobarse antes de firmar?

1. Titularidad y capacidad del vendedor. Debe confirmarse quién figura como propietario y que firman todos los titulares o una persona con poder suficiente.

2. Nota Simple actualizada. Permite revisar la identificación de la finca, sus titulares y derechos inscritos como hipotecas, embargos, usufructos, prohibiciones o limitaciones. Tiene valor informativo y refleja la situación existente en la fecha de expedición.

3. Coincidencia del inmueble. Conviene comparar Registro, Catastro y realidad física, especialmente cuando existen reformas, ampliaciones, terrazas cerradas o diferencias de superficie.

4. Deudas y gastos. Deben revisarse el IBI, las cuotas de comunidad, posibles derramas aprobadas, suministros y otras cantidades pendientes.

5. Precio y forma de pago. El contrato debe recoger el precio total, el importe entregado, la cuenta receptora, los pagos restantes y la imputación de las arras al precio final.

6. Fecha de la escritura. Es necesario fijar un plazo realista, los documentos que deberá aportar el vendedor y el momento de entrega de llaves y posesión.

7. Financiación. Si la compra depende de una hipoteca, debe regularse expresamente qué ocurre si el banco rechaza la operación o la tasación resulta insuficiente.

8. Incumplimiento. Hay que determinar las consecuencias del retraso, la falta de documentación, el desistimiento o cualquier incumplimiento de comprador y vendedor.

Compradores extranjeros y no residentes

El comprador extranjero necesitará normalmente NIE para formalizar la operación y cumplir sus obligaciones fiscales. El NIE no sustituye la revisión jurídica de la vivienda. Además, la compra del inmueble y la residencia en España son cuestiones diferentes y deben analizarse por separado.

¿Por qué revisar antes de pagar?

Una vez firmado el contrato, modificar sus condiciones exige el acuerdo de la otra parte. Si el dinero ya se ha entregado, recuperar la cantidad puede requerir una reclamación. La revisión previa permite detectar riesgos e incorporar condiciones protectoras mientras todavía existe margen de negociación.

VMG Servicios Jurídicos ofrece asesoramiento jurídico y acompañamiento en compraventas inmobiliarias: revisión de Nota Simple y documentación, análisis del contrato de arras, propuesta de condiciones y seguimiento hasta la firma notarial.

Este contenido es informativo. La solución concreta depende del contrato y de las circunstancias de cada operación.